A Usucapião é uma das formas de aquisição de propriedade previstas em nosso ordenamento jurídico. Tal instituto consiste na transmissão da propriedade ao possuidor do imóvel que vem dando utilidade ao bem o qual ele tem posse.

A justificativa para a usucapião reside no princípio constitucional da função social da propriedade, que estabelece que todo bem imóvel deve ter um fim próprio, seja como moradia, seja para fins comerciais, de modo a coibir a especulação imobiliária.

Como adquirir um imóvel por usucapião?

Existem diversas modalidades de usucapião. A regra geral é de que aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé.

No entanto, para esta regra existem exceções. Por exemplo, este prazo é reduzido em dez anos se o possuidor houver utilizado o imóvel como sua moradia ou tenha realizado obras nela.

Já se o imóvel for rural, ter área não superior a cinquenta hectares e o possuir não for proprietário de nenhum outro bem, o prazo para aquisição pela usucapião cai para cinco anos de posse ininterrupta. O prazo e as condições são as mesmas quando o imóvel é urbano e tenha área de até 250m².

Um das modalidades interessantes de usucapião é a usucapião familiar. Prevista no art. 1240-A do Código Civil, esta modalidade é voltada para aquele em que o cônjuge abandonou o lar e deixou a família residindo no imóvel de propriedade do casal.

Os requisitos para a sua aquisição são: que o bem a ser usucapido seja de propriedade de ambos os cônjuges, que a posse exercida pelo cônjuge abandona tenha sido pelo prazo de 02 anos ininterruptos e sem oposição; que o imóvel seja urbano e que tenha até 250m² e que o cônjuge abandonado não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Além disso, é necessário que os cônjuges sejam casados ou tenham constituído união estável.

Entre todas estas modalidades, o fator principal para a sua configuração é de que a posse seja exercida sem interrupção e sem oposição, ou seja, durante o período da posse não pode o real proprietário ser requerido de volta a posse do bem.

Qual meio eu posso solicitar a usucapião do imóvel?

Preenchidos os requisitos previstos em lei para a concessão da usucapião, o interessado poderá recorrer ao Poder Judiciário ou através de um Cartório de Registro de Imóveis.

Caso o interessado recorra a esta última via fica configura a usucapião extrajudicial, que poderá ser feita sempre que não houver litígio a respeito da transmissão do bem.

Tal modalidade pode ser interessante quando o proprietário do bem tiver falecido e os herdeiros anuírem com a transmissão da posse ao usucapiente.

Mas e se o proprietário tiver falecido e os herdeiros não anuírem com a usucapião do imóvel? É possível usucapir o bem durante o processo de inventário?

Pense na seguinte situação: uma família residiu em um imóvel durante mais de 15 anos e o proprietário nunca se opôs a posse.

Certo dia este proprietário vem a falecer sem que o pedido da usucapião tenha sido feito.

O possuidor inicia o pedido de usucapião do imóvel, mas descobre que o bem está elencado no processo de inventário e os herdeiros não anuem com a transmissão do bem ao possuidor. Pode este continuar com o processo?

A resposta é sim, pois antes falecimento do proprietário foram preenchidos os requisitos da usucapião.

Mas e se o possuidor do imóvel também for um dos herdeiros? Pode ele requerer a usucapião do imóvel inventariado?

Novamente a resposta é sim. Desta vez, graças a uma decisão do Superior Tribunal de Justiça.

Em um processo de inventário, onde um dos herdeiros requisitou a usucapião de um dos imóveis deixado pelo de cujus, o entendimento da Ministra Nancy Andrighi foi de que, comprovados os todos os requisitos da usucapião, seria possível sim que a propriedade do bem fosse transferida ao requisitante.

Isto significa que o herdeiro deveria demonstrar que exercia a posse com o animo de ser dono, dentro do prazo especificado em lei e sem qualquer oposição dos demais proprietários/herdeiros.

Cabe ressaltar que na primeira e segunda instância o processo foi declarado extinto sem resolução de mérito. O argumento do Tribunal de Justiça foi de que a herança é uma universalidade de coisas, de modo os bens ficam em comum entre as partes, até que haja a partilha, onde a partir daí os direitos sobre os bens ficam em condomínio.

Ou seja, como os bens estavam em condomínio, os direitos eram conferidos aos herdeiros, de modo que o uso do bem por um dos condôminos é considerado como um mero ato de tolerância dos demais, não sendo possível induzir a posse, mas somente a detenção do bem.

A ministra, por sua vez, determinou que os autos retornassem ao tribunal de origem para que o Requerente demonstrasse o preenchimento dos requisitos para a usucapião extraordinária, de que sua posse não foi um mero ato de tolerância pelos demais herdeiros, e assim a propriedade do bem fosse transmitida a ela.

O processo em questão é o REsp nº 1.631.859 – SP (2016/0072937-5).

Caso você seja herdeiro de algum bem e esteja em qualquer uma das situações descritas no artigo, procure um advogado de sua confiança, cada caso concreto, exige uma análise mais detalhada, sempre! 

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